Ακυρώσεις για προσωπική χρήση - Ποιοι κανόνες ισχύουν;
21/03/2024 · Autor: Marius Grumbt
Το θέμα της καταγγελίας της ιδιοκατοίκησης αποτελεί αντικείμενο έντονων συζητήσεων και οι απόψεις σχετικά με αυτό διαφέρουν όπως θα περίμενε κανείς. Οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι η ελευθερία της ιδιοκτησίας τους περιορίζεται εάν δεν μπορούν να χρησιμοποιούν το ακίνητό τους όπως επιθυμούν. Ορισμένοι θεωρούν ότι οι κανόνες προστασίας είναι υπερβολικά γενναιόδωροι, γεγονός που καθιστά την καταγγελία για προσωπική χρήση έναν κίνδυνο που είναι δύσκολο να υπολογιστεί, τόσο νομικά όσο και οικονομικά.
Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές συχνά αισθάνονται ανυπεράσπιστοι απέναντι στις καταγγελίες για προσωπική χρήση. Πρέπει πάντα να αναμένουν ότι θα αναγκαστούν να εγκαταλείψουν τη συνήθη κατοικία τους και το οικείο περιβάλλον τους και στη συνέχεια ενδεχομένως να πρέπει να βρουν νέα στέγη με υψηλότερο κόστος. Γρήγορα γεννιέται η υποψία ότι η ανάγκη για προσωπική χρήση θα μπορούσε να προσποιηθεί προκειμένου να επανανοικιαστεί το διαμέρισμα σε υψηλότερη τιμή.
Μια πρόσφατη απόφαση του περιφερειακού δικαστηρίου του Βερολίνου προκάλεσε μεγάλη αναστάτωση: Μια ακύρωση για προσωπική χρήση έγινε δεκτή, αλλά οι ενοικιαστές είχαν το δικαίωμα να συνεχίσουν τη σύμβαση μίσθωσης για δύο χρόνια λόγω της αδυναμίας εξεύρεσης κατάλληλου διαμερίσματος αντικατάστασης με εύλογους όρους (67 S 264/22). Ως αποζημίωση για τον ιδιοκτήτη, το δικαστήριο διέταξε απλώς να αυξηθεί το προηγούμενο μίσθωμα στο κανονικό επίπεδο της αγοράς για το εναπομένον διάστημα.
Είναι ώρα για έναν έλεγχο των γεγονότων. Ποιοι κανόνες ισχύουν για τις καταγγελίες της ιδιοκατοίκησης; Πώς αποφαίνονται τα δικαστήρια σε τέτοιες περιπτώσεις; Και τι πρέπει να προσέξουν οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες προκειμένου να αποφύγουν συγκρούσεις και νομικές διαφορές σε σχέση με τις καταγγελίες της ιδιοκατοίκησης;"
Γενικά, ένας αριθμός κανόνων έχει σχεδιαστεί για την προστασία των ενοικιαστών στη Γερμανία. Οι συμβάσεις μίσθωσης κατοικιών είναι συνήθως αορίστου χρόνου. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση για περιορισμένο χρονικό διάστημα ή ξαφνικά χωρίς βάσιμο λόγο. Επιτρεπτός λόγος καταγγελίας μπορεί να είναι, για παράδειγμα, η παράβαση των υποχρεώσεων του μισθωτή, όπως η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος τουλάχιστον δύο μηνών. Ένας άλλος λόγος καταγγελίας θα μπορούσε να είναι οι απαιτήσεις του ιδιοκτήτη.
Για να είναι αποτελεσματική η καταγγελία για προσωπική χρήση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να τηρούν ορισμένα σημεία. Πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξουν εύλογα και επαληθεύσιμα ότι χρειάζονται το διαμέρισμα είτε για τους ίδιους είτε για στενούς συγγενείς τους. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η ανάγκη για εξωτερικά πρόσωπα, όπως ένας φροντιστής πλήρους απασχόλησης, μπορεί επίσης να αποτελεί επαρκή λόγο καταγγελίας. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει την αντίστοιχη ανάγκη για φροντίδα.
Η άφιξη ενός φροντιστή θα μπορούσε να θεωρηθεί "έννομο συμφέρον" για την καταγγελία. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ένας ειδικός κανόνας ισχύει για τα αμιγώς granny flats - δηλαδή μικρά, ενοικιαζόμενα διαμερίσματα σε κατά τα άλλα ιδιοκατοικούμενες μονοκατοικίες. Οι ιδιοκτήτες μπορούν επίσης να καταγγείλουν τέτοια διαμερίσματα χωρίς έννομο συμφέρον, αλλά με περίοδο προειδοποίησης που είναι τρεις μήνες μεγαλύτερη από ό,τι σε άλλες περιπτώσεις.
Εάν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το διαμέρισμα για τον εαυτό του, η ανάγκη πρέπει να είναι εύλογη. Ένα παράδειγμα θα ήταν αν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να μετακομίσει στο διαμέρισμα που είχε προηγουμένως νοικιάσει, προκειμένου να ζήσει πιο κοντά στον χώρο εργασίας του. Ομοίως, εάν η οικογένεια του ιδιοκτήτη μεγαλώνει και το σημερινό διαμέρισμα δεν επαρκεί πλέον για να φιλοξενήσει όλα τα μέλη της οικογένειας. Η ιδιοχρησιμοποίηση θα μπορούσε επίσης να δικαιολογηθεί εάν το ακυρωθέν διαμέρισμα είναι χωρίς εμπόδια και ο ιδιοκτήτης πρέπει να μετακομίσει για λόγους που σχετίζονται με την ηλικία του.
Αν ο ιδιοκτήτης έχει πολλά ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, πρέπει να δικαιολογήσει γιατί το ακυρωμένο διαμέρισμα χρειάζεται για τον ίδιο ή τους συγγενείς του. Σε περίπτωση καταγγελίας για προσωπική χρήση, η σχέση μεταξύ των προσωπικών αναγκών και του μεγέθους του διαμερίσματος θα πρέπει να είναι κατάλληλη. Για παράδειγμα, θα ήταν αδικαιολόγητη η καταγγελία σε μια πενταμελή οικογένεια για ένα μεγάλο διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων για να φιλοξενήσει την κόρη ενός φοιτητή.
Η προθεσμία καταγγελίας μπορεί να είναι έως και 9 μήνες
Η προθεσμία καταγγελίας για καταγγελία λόγω προσωπικής χρήσης είναι τουλάχιστον τρεις μήνες, ενώ ο ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερώσει εγγράφως τον ενοικιαστή σχετικά. Η περίοδος προειδοποίησης παρατείνεται ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης: έως έξι μήνες για μίσθωση πέντε έως οκτώ ετών και έως εννέα μήνες για μίσθωση άνω των οκτώ ετών. Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να υποβάλει ένσταση εντός δύο μηνών από την παραλαβή της επιστολής ακύρωσης. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή έξωσης, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει στο διαμέρισμα μέχρι να επιλυθεί η υπόθεση.
Η επιστολή καταγγελίας πρέπει να πληροί όλες τις απαραίτητες διατυπώσεις. Αυτό περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την αναγραφή των ονομάτων των προσώπων για τα οποία δηλώνεται η προσωπική χρήση και, κατά περίπτωση, του βαθμού συγγένειάς τους. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξηγήσει με σαφήνεια τον λόγο της προσωπικής χρήσης και να ενημερώσει τον ενοικιαστή για το δικαίωμά του να προβάλει αντιρρήσεις.
Εάν μια πολυκατοικία μετατραπεί σε πολυκατοικία, ισχύουν περίοδοι αποκλεισμού για την ακύρωση της προσωπικής χρήσης. Η διάρκεια αυτών των περιόδων αποκλεισμού ποικίλλει ανάλογα με την ομοσπονδιακή πολιτεία και την τοπική αρχή και μπορεί να φτάσει έως και τα δέκα έτη. Οι υποψήφιοι αγοραστές που επιθυμούν να αγοράσουν από ιδιοκτήτη ο οποίος έχει μετατρέψει προηγουμένως ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο σε ξεχωριστά διαμερίσματα θα πρέπει να ενημερωθούν εκ των προτέρων για πιθανές περιόδους αποκλεισμού.
Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις στις οποίες η ακύρωση για προσωπική χρήση δεν είναι καταρχήν δυνατή. Ορισμένες συμβάσεις μίσθωσης αποκλείουν μια τέτοια καταγγελία και ορισμένοι ενοικιαστές έχουν ισόβιο δικαίωμα διαμονής που επίσης αποκλείει την καταγγελία για προσωπική χρήση. Ωστόσο, μια ρήτρα στη σύμβαση μίσθωσης που επιτρέπει την καταγγελία για προσωπική χρήση σύμφωνα με λιγότερο αυστηρούς κανόνες από αυτούς που προβλέπει ο νόμος θα ήταν άκυρη.
Ανακοίνωση διακοπής λόγω προσωπικής χρήσης: Ποιες επιλογές έχουν οι ενοικιαστές για να υπερασπιστούν τον εαυτό τους
Αν οι ενοικιαστές θέλουν να κινηθούν κατά μιας καταγγελίας λόγω προσωπικής χρήσης, θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά αν πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αναφέρει σαφώς για ποιον απαιτείται το διαμέρισμα. Ωστόσο, δεν ορίζεται σαφώς ποιος βαθμός σχέσης απαιτείται για να δικαιολογηθεί η καταγγελία για προσωπική χρήση. Κατά κανόνα, ωστόσο, αυτό ισχύει για πρόσωπα για τα οποία ο ιδιοκτήτης θα είχε δικαίωμα να αρνηθεί την παροχή στοιχείων βάσει του δικονομικού δικαίου. Αυτό περιλαμβάνει συζύγους, αρραβωνιαστικούς, άμεσους συγγενείς (παιδιά, γονείς, παππούδες και γιαγιάδες), αδέλφια, ανίψια και ανιψιούς. Μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη πιο μακρινοί συγγενείς, όπως θείες, θείοι, πεθερικά, πεθεροί, κουνιάδοι και κουνιάδες (περιφερειακό δικαστήριο Berlin-Mitte, 25 C 183/22). Μια στενή προσωπική σχέση δεν θεωρείται γενικά απαραίτητη, αλλά μπορεί να είναι χρήσιμη ανάλογα με την περίπτωση.
Ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να αναφέρει το όνομα του προσώπου για το οποίο ζητείται η προσωπική χρήση. Ωστόσο, εάν αναφέρεται ένα όνομα, αυτό πρέπει να είναι ακριβές (Landgericht Berlin, 67 S 5/23). Εάν δεν αναφέρεται όνομα, το πρόσωπο πρέπει να είναι σαφώς αναγνωρίσιμο (Landgericht Berlin, 67 S 288/22). Μια γενική δήλωση όπως "για ένα από τα παιδιά μου" δεν αρκεί. Επίσης, δεν είναι απαραίτητο να κατονομάζονται όλα τα άτομα που μετακομίζουν - αρκεί να υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες σχετικά με το συγκεκριμένο πρόσωπο στο οποίο αφορά η προσωπική χρήση.
Αν ο ενοικιαστής υποπτεύεται ότι η ειδοποίηση προσωπικής χρήσης αποτελεί στην πραγματικότητα τακτική, μπορεί να κινηθεί εναντίον της υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Το περιφερειακό δικαστήριο του Βερολίνου, για παράδειγμα, ακύρωσε μια καταγγελία για προσωπική χρήση επειδή ένα πρόσωπο που βρίσκεται κοντά στον ιδιοκτήτη είχε προηγουμένως ζήσει σε ένα συγκρίσιμο διαμέρισμα που ανήκε στον ιδιοκτήτη και είχε μετακομίσει μόνο για να διευκολύνει την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος. Οι δικαστές θεώρησαν ότι η καταγγελία του άλλου διαμερίσματος για να μπορέσει να μετακομίσει το συγγενικό πρόσωπο συνιστά κατάχρηση του νόμου (66 S 170/22).
Αν αποδειχθεί ότι η καταγγελία για προσωπική χρήση ήταν εικονική, ο ενοικιαστής που μετακόμισε μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση. Αυτή μπορεί να περιλαμβάνει έξοδα μετεγκατάστασης, διπλές πληρωμές μισθωμάτων και τη διαφορά μεταξύ του παλαιού και του νέου μισθώματος επί σειρά ετών (τοπικό δικαστήριο Coesfeld, 4 C 156/19).
Εάν ο ιδιοκτήτης διαθέτει πολλά διαμερίσματα, πρέπει επίσης να εξηγήσει γιατί ακριβώς το εν λόγω διαμέρισμα απαιτείται για δική του χρήση. Εάν δεν μπορεί να το εξηγήσει πειστικά αυτό, η ακύρωση μπορεί να είναι άκυρη υπό ορισμένες συνθήκες. Εάν είναι κατάλληλα πολλά διαμερίσματα, ο ιδιοκτήτης μπορεί, για παράδειγμα, να επιλέξει εκείνο με το χαμηλότερο ενοίκιο. Δεν είναι υποχρεωμένος να κάνει εκ των προτέρων κοινωνική επιλογή (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). Τα κοινωνικά κριτήρια θα έπαιζαν ρόλο μόνο σε μια ενδεχόμενη δοκιμασία δυσκολίας.
Επιπλέον, πρέπει να υπάρχει συγκεκριμένη ανάγκη για προσωπική χρήση- δεν επιτρέπονται καθαρά προληπτικές καταγγελίες προσωπικής χρήσης. Σύμφωνα με το Περιφερειακό Δικαστήριο του Μονάχου Ι, για παράδειγμα, η προειδοποίηση οκτώ μηνών θα ήταν υπερβολικά μεγάλη (14 S 14047/22).
Εάν η καταγγελία για προσωπική χρήση είναι πιθανό να είναι αποτελεσματική, υπάρχει μόνο ένας άλλος τρόπος για να αμυνθούν οι ενοικιαστές: μπορούν να επικαλεστούν αδικαιολόγητη δυσχέρεια που δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη. Για να το πράξουν αυτό, οι ενοικιαστές πρέπει να υποβάλουν ένσταση τουλάχιστον δύο μήνες πριν από τη λήξη της προθεσμίας προειδοποίησης.
Ιδιαίτερα σε πόλεις με ιδιαίτερα ανταγωνιστικές αγορές ενοικίων, είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι θεωρείται επίσης αδικαιολόγητη δυσκολία εάν ο ενοικιαστής δεν μπορεί να βρει κατάλληλο εναλλακτικό κατάλυμα με εύλογους όρους. Ωστόσο, ο ενοικιαστής πρέπει να καταβάλει σοβαρές προσπάθειες για την εξεύρεση τέτοιου εναλλακτικού καταλύματος. Επιπλέον, ιδίως σε στενές αγορές κατοικιών, ο ενοικιαστής θα πρέπει να είναι έτοιμος να κάνει συμβιβασμούς, για παράδειγμα όσον αφορά την τοποθεσία, την επίπλωση και το μίσθωμα (τοπικό δικαστήριο Schöneberg, 105 C 191/22).
Οι λόγοι υγείας μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε μια περίπτωση δυσκολίας. Σε ακραίες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί ακόμη και να υποχρεωθεί να συνεχίσει τη σύμβαση μίσθωσης επ' αόριστον, για παράδειγμα εάν ο ενοικιαστής θεωρείται ότι διατρέχει οξύ κίνδυνο αυτοκτονίας όταν αναγκαστεί να μετακομίσει από το διαμέρισμα (Ομοσπονδιακό Δικαστήριο, VIII ZR 390/21).
Μια οικονομική λύση μπορεί να αποτρέψει μια δικαστική διαμάχη
Όλα αυτά καθιστούν σαφές στους ιδιοκτήτες: Σε πολλές περιπτώσεις, ο ενοικιαστής στον οποίο έχει δοθεί ειδοποίηση παραίτησης λόγω προσωπικής χρήσης δεν θα εγκαταλείψει το διαμέρισμα οικειοθελώς. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ακολουθήσει δύο προσεγγίσεις. Η πρώτη επιλογή είναι να διαπραγματευτεί με τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να προσφέρει στον ενοικιαστή οικονομικά κίνητρα για να μετακομίσει. Ωστόσο, ένα τέτοιο ασφάλιστρο αποχώρησης δεν εκπίπτει από τη φορολογία, σε αντίθεση με τον εκσυγχρονισμό του διαμερίσματος, για παράδειγμα.
Αλλιώς, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να προσφέρει στον ενοικιαστή ένα εναλλακτικό διαμέρισμα, εφόσον διαθέτει. Ωστόσο, αυτό προϋποθέτει ότι η σχέση μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη είναι άθικτη.
Αν δεν είναι δυνατή η εξεύρεση φιλικής λύσης, η τελευταία επιλογή είναι η κατάθεση αγωγής έξωσης. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να είναι προετοιμασμένος για το γεγονός ότι το διαμέρισμα δεν θα εκδιωχθεί αμέσως, εάν ο ενοικιαστής προβάλει νομική υπεράσπιση.
Πριν ακολουθήσει αυτή την οδό, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγξει εάν ο ενοικιαστής μπορεί να ισχυριστεί επιτυχώς ότι συντρέχει περίπτωση δυσχέρειας. Αυτό θα μπορούσε να συμβεί αν ο ενοικιαστής είναι σε κακή κατάσταση υγείας ή εύθραυστος λόγω ηλικίας. Οι περιπτώσεις δυσχερειών περιλαμβάνουν επίσης τις κοινωνικές ρίζες ενός μακροχρόνιου ενοικιαστή στη γειτονιά του ή την αλλαγή σχολείου για τα παιδιά του.
Το κατά πόσον η περίπτωση δυσχερειών που επικαλείται ο ενοικιαστής αποτρέπει την καταγγελία εξαρτάται από την εκάστοτε περίπτωση. Οι ενοικιαστές πρέπει να αποδεικνύουν τον λόγο της δυσχέρειας πέραν πάσης αμφιβολίας. Αυτό μπορεί μερικές φορές να είναι δύσκολο, ακόμη και στην περίπτωση προβλημάτων υγείας. Για παράδειγμα, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο αποφάνθηκε σε δύο υποθέσεις το 2019 ότι ένας εμπειρογνώμονας που διορίστηκε από το δικαστήριο πρέπει να εξετάσει τα ιατρικά πιστοποιητικά των ενοικιαστών (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Αυτό σημαίνει ότι τα ιατρικά πιστοποιητικά από μόνα τους δεν μπορούν να αποτρέψουν αυτόματα μια καταγγελία για προσωπική χρήση.
Ακόμη και αν ο ενοικιαστής έχει αποτρέψει μια καταγγελία για προσωπική χρήση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει μέτρα. Πέρυσι, το περιφερειακό δικαστήριο του Βερολίνου έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να αναμένει από τον ιδιοκτήτη να συνεχίσει μια τέτοια μίσθωση μόνο εάν του επιτρεπόταν να αυξήσει το μίσθωμα σε ένα νέο επίπεδο μίσθωσης σύμφωνα με την αγορά (67 S 20/23). Ωστόσο, το αυξημένο μίσθωμα πρέπει να συνεχίσει να είναι κοινωνικά αποδεκτό και να παραμείνει προσιτό για τον ενοικιαστή.
Εάν ο ιδιοκτήτης πέτυχε την καταγγελία για προσωπική χρήση, μπορεί να εκμισθώσει εκ νέου το διαμέρισμα μετά από ένα εύλογο χρονικό διάστημα χρήσης. Ωστόσο, ο νομικός ορισμός της εύλογης περιόδου χρήσης δεν διευκρινίζεται. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει ότι δεν προσποιήθηκε προσωπική χρήση. Διαφορετικά, θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλει αποζημίωση στον καταγγελθέντα ενοικιαστή, όπως ήδη περιγράφηκε.
Πηγή: WiWo online
