Beim Verkauf einer Immobilie werden die Beteiligten häufig mit dem Begriff 'Auflassungsvormerkung' konfrontiert. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was sich genau dahinter verbirgt, wie sie sich von der eigentlichen Auflassung unterscheidet, wie lange die Eigentumsübertragung dauert und welche Kosten auf Sie zukommen.

Auflassungsvormerkung: Was ist das?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen dem Kaufvertragsabschluss und der tatsächlichen Eigentumsübertragung (Auflassung) noch anderweitig veräußert oder belastet. Sie sichert dem Käufer den Anspruch auf Übertragung des Eigentums.

Die Auflassungsvornerkung wird im Grundbuch eingetragen und gewährleistet den Eigentumsübergang an den Käufer. Trotz unterschriebenem Kaufvertrag wird der Käufer erst durch die Eintragung ins Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Die Vormerkung verhindert Mehrfachverkäufe und wird vom Notar in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Die Auflassungsvormerkung ist somit unverzichtbar.

Funktion und Bedeutung

Die Hauptfunktion der Auflassungsvormerkung liegt in ihrem Schutzmechanismus. Sobald sie im Grundbuch eingetragen ist, wird sichergestellt, dass keine weiteren Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie ohne Zustimmung des Käufers vorgenommen werden können. Dies bedeutet, dass beispielsweise eine erneute Veräußerung oder die Eintragung einer Hypothek nicht möglich sind.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Schutz vor Gläubigern des Verkäufers. Sollte der Verkäufer insolvent werden, nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, bleibt der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung bestehen und die Immobilie kann nicht zur Befriedigung der Gläubiger herangezogen werden.

Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung

Die Begriffe 'Auflassung' und 'Auflassungsvormerkung' sind bedeutende Elemente im deutschen Immobilienrecht, unterscheiden sich jedoch in ihrer Funktion und Bedeutung. Sie unterscheiden sich wie folgt:

• Zweck: Die Auflassung dient der tatsächlichen Übertragung des Eigentums, während die Auflassungsvormerkung den Anspruch auf diese Übertragung sichert.
  
  
• Zeitpunkt und Funktion: Die Auflassung erfolgt am Ende des Kaufprozesses und ist die rechtliche Grundlage für die Grundbuchumschreibung. Die Auflassungsvormerkung hingegen wird eingetragen, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, um den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung zu schützen.
  
  
• Rechtliche Wirkung: Die Auflassung ist eine Einigung über den Eigentumsübergang, die notariell beurkundet werden muss. Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den zukünftigen Eigentumsanspruch des Käufers sichert.

Dauer von der Auflassungsvormerkung bis zur Auflassung

Zwischen der Auflassungsvormerkung und der endgültigen Eintragung ins Grundbuch, also der Auflassung, können bis zu zwei Monate vergehen. Zunächst müssen alle bestehenden Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers gelöscht werden. Sobald dies erfolgt ist, nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vor, wodurch Sie offiziell der neue Eigentümer werden. Nach der EIgentumsübertragung wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entfernt, da sie nicht mehr erforderlich ist.

Wann erfolgt die Auflassungsvormerkung? Dauer nach dem Notartermin

Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel unmittelbar nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages für eine Immobilie vorgenommen. Hier ist der genaue Ablauf, wann und wie die Auflassungsvormerkung erfolgt:

1. Abschluss des notariellen Kaufvertrages: Sobald der Kaufvertrag für eine Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen und notariell beurkundet ist, initiiert der Notar die weiteren Schritte.

2. Antrag auf Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Dies geschieht in der Regel sehr zeitnah nach der Beurkundung des Kaufvertrages, oft noch am selben Tag oder innerhalb weniger Tage.

3. Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor. Diese Eintragung schützt den Käufer ab diesem Zeitpunkt vor Zwischenverfügungen des Verkäufers.

4. Benachrichtigung: Nach erfolgreicher Eintragung erhält der Notar eine Bestätigung vom Grundbuchamt. Der Käufer und der Verkäufer werden in der Regel ebenfalls über die erfolgte Eintragung informiert.

Kosten für die Auflassungsvormerkung

Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Hier sind die wichtigsten Punkte zu den Kosten:

• Notargebühren: Für die Beurkundung des Kaufvertrages und die Beantragung der Auflassungsvormerkung fallen Notargebühren an. Diese Gebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises der Immobilie.

• Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch entstehen ebenfalls Gebühren. Diese werden vom Grundbuchamt erhoben und basieren ebenfalls auf dem Kaufpreis der Immobilie.

• Gebührenhöhe: Die genauen Kosten können variieren, aber als grobe Orientierung gilt, dass die Gebühren für die Auflassungsvormerkung etwa 0,5 % des Kaufpreises der Immobilie betragen. Dazu gehören sowohl die Notar- als auch die Grundbuchgebühren.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Notargebühren für den Kaufvertrag und die Auflassungsvormerkung: ca. 1.500 Euro (0,5 % des Kaufpreises)
• Grundbuchgebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung: ca. 300 Euro (0,1 % des Kaufpreises)

Insgesamt würden die Kosten für die Auflassungsvormerkung in diesem Beispiel also etwa 1.800 Euro betragen.

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