Soggiorno con mobili e planimetria a parete
Blog della guida immobiliare

Calcolo dello spazio abitativo: calcolare correttamente i metri quadrati

17.10.2023 5 min. tempo di lettura


author-image

VON POLL IMMOBILIEN

Contenuto di questo articolo


Il calcolo della superficie abitativa è un aspetto importante della gestione immobiliare che riveste grande importanza sia per gli acquirenti e gli inquilini che per i proprietari. Il calcolo corretto della superficie abitabile non solo influisce sui prezzi di affitto o di vendita, ma anche sull'importo della tassa di proprietà. Piccole differenze possono rapidamente sommarsi a migliaia di euro.

Anche per i proprietari è molto importante determinare correttamente l'esatta superficie abitativa, poiché dalla superficie abitativa dipendono alcune voci della bolletta dei servizi e dell'indennità di abitazione. Informazioni errate, anche se specificate nel catasto o nelle dichiarazioni di divisione, sono uno dei motivi principali per cui molte bollette non sono corrette e possono essere contestate.

La superficie abitativa può essere calcolata secondo lo standard industriale tedesco (DIN) o secondo l'ordinanza sulla superficie abitativa. I due metodi si differenziano come segue:

Calcolo della superficie abitabile secondo la DIN 277

La DIN 277 è una norma tecnica che specifica requisiti precisi per il calcolo della superficie degli edifici. Quando si applica il calcolo della superficie abitabile secondo la DIN 277, si seguono determinate regole e standard per determinare le dimensioni esatte della superficie abitabile.

Questo include la considerazione di diverse stanze e aree all'interno della proprietà. La DIN 277 fornisce indicazioni dettagliate su come ciascuna di queste aree debba essere misurata e sommata per determinare la superficie abitativa totale.

Calcolo della superficie abitativa secondo l'Ordinanza sulla superficie abitativa

L'Ordinanza sulla superficie abitativa (WoFlV) si applica a livello nazionale e regola il calcolo della superficie abitativa nelle proprietà residenziali. Questa ordinanza definisce alcuni criteri e regole per il calcolo della superficie abitativa, tra cui il modo in cui devono essere presi in considerazione determinati locali.


Differenze e somiglianze:

  • Accuratezza: La DIN 277 è generalmente più precisa e dettagliata dell'Ordinanza sullo spazio abitativo. Specifica esattamente come le diverse aree ed elementi debbano essere inclusi nel calcolo.

  • Campo di applicazione: La DIN 277 è generalmente utilizzata nel settore edile e per le proprietà commerciali, mentre l'Ordinanza sullo spazio abitativo costituisce la base legale per la specificazione dello spazio abitativo nei contratti di affitto e di acquisto.

  • Carattere vincolante: L'Ordinanza sullo spazio abitativo è di natura legale ed è giuridicamente vincolante per i proprietari e gli inquilini. La DIN 277, invece, non è giuridicamente vincolante, ma viene spesso utilizzata nella pratica.


Nella pratica, possono esserci differenze nel calcolo della superficie abitativa quando vengono applicate la DIN 277 e l'Ordinanza sulla superficie abitativa.

Il metodo di calcolo della superficie abitativa dovrebbe essere specificato con precisione in un contratto di locazione o di acquisto, al fine di evitare possibili malintesi. Nelle controversie legali si fa spesso riferimento all'Ordinanza sullo spazio abitativo come base.

unfurnished living room


Cosa conta come spazio abitativo?

Lo spazio abitativo comprende generalmente tutti i locali all'interno di un appartamento o di una casa che possono essere utilizzati a scopo residenziale. Ciò include:

  • Salotti: comprendono soggiorni, camere da letto, camere per bambini e camere per gli ospiti. Queste stanze costituiscono di solito la parte principale dello spazio abitativo.

  • Cucina: la cucina viene di solito conteggiata per intero come parte dello spazio abitativo, purché sia utilizzabile e abitabile. Sono incluse le cucine componibili e le zone pranzo.

  • Bagno: anche il bagno è considerato spazio abitabile. Questo vale per i bagni principali, per i bagni degli ospiti e per i servizi igienici.

  • Assi e corridoi: in molti casi, anche gli ingressi e i corridoi sono inclusi nello spazio abitativo, a condizione che non siano troppo stretti o troppo lunghi.

  • Ripostigli: a seconda delle dimensioni e dell'uso, i ripostigli come le cabine armadio o i magazzini possono essere inclusi nello spazio abitativo.

  • Balconi e terrazze: i balconi e le terrazze possono essere inclusi nello spazio abitativo a determinate condizioni se sono coperti o riscaldati. Tuttavia, ciò varia a seconda del Paese e dello Stato federale.

Cosa non conta come spazio abitativo?

Ciò che non conta come spazio abitativo sono le stanze o le aree non utilizzate per scopi residenziali. Tali locali sono di solito specificati come spazio utilizzabile nel calcolo della superficie abitativa, ad esempio:

  • Seminterrato: di norma, il seminterrato non conta come superficie abitativa a meno che non sia sviluppato per scopi residenziali e soddisfi i requisiti corrispondenti.

  • Sottotetto: Anche il sottotetto non viene di norma considerato come spazio abitativo, a meno che non venga trasformato in spazio abitativo e soddisfi i requisiti previsti per lo spazio abitativo.

  • Stanze tecniche e di servizio: Stanze come il locale caldaia, la lavanderia o il ripostiglio non contano come spazio abitativo.

  • Garage e parcheggi: Anche i garage e i parcheggi non contano come spazio abitativo.

Calcolo dei metri quadrati - esempio di spazio abitativo

I metri quadrati di un immobile vengono solitamente calcolati misurando la lunghezza e la larghezza delle singole stanze o aree e poi moltiplicando queste dimensioni. Ecco un semplice esempio di calcolo:

Supponiamo di voler calcolare i metri quadrati di un soggiorno rettangolare.

Misurare la lunghezza e la larghezza:

  • Misurare la lunghezza del soggiorno da una parete alla parete opposta. Supponiamo che la lunghezza sia di 6 metri.
  • Poi misuriamo la larghezza del soggiorno da un'altra parete alla parete opposta. Supponiamo che la larghezza sia di 4 metri.


Calcolo dell'area
:

  • Moltiplicare la lunghezza (6 metri) per la larghezza (4 metri) per calcolare l'area: 6 m x 4 m = 24 metri quadrati.


In questo esempio, l'area del soggiorno è di 24 metri quadrati. Questo è un semplice esempio di calcolo dei metri quadrati di un'area rettangolare.

Per le stanze o le aree di forma irregolare, è possibile dividere l'area in aree rettangolari o quadrate più piccole e poi sommare le aree di queste sottoaree per ottenere l'area totale.

Importante: Le regole e le definizioni esatte per il calcolo dello spazio abitativo possono variare da Paese a Paese e da Stato a Stato.

Nel calcolo della superficie abitativa, si deve tenere conto anche di caratteristiche particolari come soffitti spioventi o aree non accessibili, rispettando le rispettive normative e leggi locali.

Calcolo della superficie abitativa e imposta sulla proprietà

Il calcolo della superficie abitativa ha un impatto diretto sull'importo dell'imposta sulla proprietà. In Germania, l'imposta sulla proprietà viene calcolata sulla base dei cosiddetti valori standardizzati, che a loro volta si basano sulla superficie abitabile dell'edificio.

Più grande è la superficie abitabile, più alta è l'imposta sulla proprietà. È quindi essenziale che i proprietari di immobili facciano eseguire il calcolo della superficie abitativa da un esperto per garantire un onere fiscale equo.

moderno appartamento mansardato con tetto a falde


Calcolo della superficie abitativa per tetti a falde

Il calcolo della superficie abitativa per tetti a falde può essere complesso. In Germania non esiste un metodo di calcolo standardizzato, ma si applicano norme diverse a seconda dello Stato federale. In generale, tuttavia, per il calcolo della superficie abitabile dei tetti inclinati si devono osservare i seguenti passaggi:

  • Altezza del tetto inclinato: per prima cosa si misura l'altezza del tetto inclinato. A tal fine, si determina la distanza dal pavimento al punto più alto del tetto inclinato. Questa altezza è necessaria per determinare lo spazio sotto il tetto inclinato.

  • Calcolo dell'area: per calcolare l'area sotto il tetto inclinato, si misura la lunghezza del tetto inclinato lungo il pavimento. Questa misura viene solitamente effettuata a una certa altezza dal pavimento, circa 1,50 metri o 2 metri. Si misura anche la larghezza della stanza. La lunghezza calcolata viene poi moltiplicata per la larghezza per determinare la superficie del pavimento sotto il tetto inclinato.

  • Riduzione della superficie: quando si calcola la superficie abitabile, non sempre si tiene conto del 100% della superficie sotto il tetto inclinato. In molti casi, solo una certa percentuale di quest'area viene aggiunta alla superficie abitabile. Questa percentuale può variare a seconda dello Stato federale, ma spesso è compresa tra il 50% e il 100%.

  • Fusione dell'area: l'area calcolata sotto il tetto spiovente viene quindi aggiunta alla superficie abitabile totale, a condizione che soddisfi i requisiti per il calcolo della superficie abitabile.

Esempio di calcolo della superficie abitabile con tetti spioventi

Supponiamo di avere un sottotetto con una lunghezza di 10 metri e una larghezza di 8 metri. L'altezza del tetto inclinato è di 2 metri dal pavimento. Si vuole calcolare la superficie abitabile sotto questo tetto spiovente, tenendo conto che il 50% di questa superficie si aggiunge alla superficie abitabile totale.

  • Calcolo della superficie sotto il tetto spiovente: La superficie del pavimento sotto il tetto spiovente si calcola moltiplicando la lunghezza (10 metri) per la larghezza (8 metri), cioè 10 m x 8 m = 80 metri quadrati.

  • Considerazione della percentuale: Poiché si è deciso di aggiungere solo il 50% di questa superficie allo spazio abitativo, la superficie effettiva che contribuisce allo spazio abitativo è il 50% di 80 metri quadrati, cioè 0,5 x 80 m² = 40 metri quadrati.

  • Calcolo dello spazio abitativo totale: ora aggiungete quest'area calcolata (40 metri quadrati) a quella delle altre stanze dell'appartamento, come la camera da letto, il soggiorno, la cucina e il bagno, per ottenere lo spazio abitativo totale.


Supponiamo che le altre stanze abbiano una superficie complessiva di 100 metri quadrati. Allora la superficie abitabile totale dell'appartamento è di 100 m² + 40 m² = 140 metri quadrati.

Contact us

ANREDE
You must agree to provide your consent.
Invalid Input
*